Schlanker Staat

Herabwirtschaften des Wohnungsbestandes durch Heuschrecken auf Kosten der Mieter

Beispiel Nr. 7 für die Folgen eines schlanken Staates

Um die Haushalte zu sanieren, veräußert die öffentliche Hand hunderttausende Wohnungen an Private. Zwar ist der Glaube Neoliberalismus, dass die Privatwirtschaft es ohnehin besser kann als die öffentliche Hand. Die Erfahrung zeigt aber: Es ist nicht immer so – zumal, wenn man es aus der Sicht des Mieters betrachtet. Unter der Überschrift „Mieterschreck Gagfah“ berichtet die Financial Times Deutschland (12.3.2010):

„Mit dem Immobilienunternehmen Gagfah übernahm US-Finanzinvestor Fortress Tausende Wohnungen. Damit die Rendite stimmt, wurden die Häuser vernachlässigt – nicht nur das Geschäftsmodell könnte in sich zusammenzufallen. …

Wenn man das noch wohnen nennen kann: Von den Außenwänden der Häuser aus den 70er-Jahren fallen Schieferplatten, die blassgrün gestrichenen Treppenhauswände schimmeln, an den Decken hängen Spinnenweben, die Tapete hat riesige Löcher. … Die marode Hochhaussiedlung gehört der Gagfah. Mit bundesweit 170.000 Wohneinheiten und mehr als 350.000 Mietern ist das Unternehmen Deutschlands größter börsennotierter Immobilienkonzern. Die Konzernzentrale steht in Essen, offizieller Firmensitz ist Luxemburg. Mehrheitsaktionär ist der angeschlagene US-Finanzinvestor Fortress. Und das ist das Problem.

Seit Monaten beklagen Mieterschützer und Immobilienexperten, dass der Investor aus Übersee die deutsche Tochter bis auf den letzten Cent ausquetsche. Zulasten der Mieter. … Es ist wie ein böses Erwachen. Laut dem Maklerhaus Cushman & Wakefield erwarben Finanzinvestoren zwischen 2003 und 2008 dank billiger Kredite rund 870.000 Wohnungen in Deutschland. Die Geschäftsidee war simpel: Die Immobilientöchter mussten für die Schulden aufkommen und Sonderdividenden ausschütten, anschließend wurden sie umgebaut, ausgeschlachtet, weiterverkauft.

Für Fortress hieß das: Schlecht verwaltete Wohnungsbestände erwerben, Verwaltungskosten senken, Mieten erhöhen, Wohnungen an Mieter verkaufen – und schrittweise alles wieder losschlagen. 2004 kauften die Amerikaner 81.000 Wohnungen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte, darunter auch die 720 Wohnungen in Wuppertal-Rehsiepen. Dazu kauften sie Tausende kommunale Wohnungen, zum Beispiel 48.000 in Dresden. Der Aufschrei damals war groß. Viele Mieter fürchteten, dass die Investoren nur Geld verdienen wollten. Doch die Ängste wurden angesichts der verlockenden Geschäfte beiseitegewischt. Nun ist es so weit. Zwar verhalten sich die meisten Finanzinvestoren vergleichsweise sittsam … . Doch der Fall Gagfah zeigt, dass die Sorgen der Kritiker nicht unbegründet waren.

Spätestens seit dem Ausbruch der Finanzkrise geht das Gagfah-Konzept nicht mehr auf. Viele Geldgeber von Fortress, meist Pensionsfonds und Versicherungen in den USA, wollen ihr Geld wiederhaben. Die Aktie stürzte ab, an eine Kapitalerhöhung ist nicht zu denken. … Im Jahr 2013 müssen Kredite über 5 Mrd. Euro verlängert werden. … Ob die Banken wirklich weiter mitspielen, dürfte Fortress relativ egal sein. Über hohe Dividenden und den Börsengang dürfte der Investor seine Renditeziele schon erreicht haben. Es geht im Wesentlichen darum, kurzfristig Kasse zu machen. Vor Steuern erwirtschaftet die Gagfah zwar seit mehreren Quartalen Verluste: 2009 war es ein Minus von 92 Mio. Euro. Doch jedes Quartal schüttet die Firma eine Dividende von 45 Mio. Euro aus, zum Großteil finanziert aus dem Eigenkapital, das stetig schmilzt. … Das Unternehmen selbst macht keinen Hehl daraus: Es sei nach wie vor das Ziel, die laufenden Einnahmen zu einem großen Teil an alle Aktionäre auszuschütten, so eine Sprecherin. Davon profitierten alle Anteilseigner: Kleinaktionäre, institutionelle Investoren, vor allem aber Fortress.

Die Amerikaner bestimmen auch längst die Geschäfte des Immobilienkonzerns. Das Management ist fast komplett ausgetauscht. … Die Gagfah-Sachbearbeiter werden über ein raffiniertes Anreizsystem gesteuert … . Ein auf Rendite und Gier getrimmtes System: Wird ein vorher festgelegter und ehrgeizig berechneter Mietumsatz eingehalten, erhalten die Mitarbeiter ein zusätzliches Monatsgehalt. Das hat Folgen: Machen etwa Bewohner wegen Bauarbeiten Mietminderungen geltend, bügeln viele Sachbearbeiter das ab, solange es geht. „Bringt ein Sachbearbeiter seinen Umsatz nicht, wird er abgemahnt. Manche wissen sich nicht anders zu helfen, als die Mieter anzulügen“ … .

Am meisten spart die Gagfah bei Instandhaltung und Reparaturen. Zwar hat sie beim Kauf der Wohnungen oft eine Sozialcharta unterschrieben; sie legt jedoch nur fest, dass die Mieten nicht unendlich steigen und Luxussanierungen unterbleiben. Zur Investitionshöhe gibt es keine Vorgaben. … Wurden 2008 noch 90,6 Mio. Euro in den Erhalt der Häuser investiert, waren es 2009 nur noch 66,2 Mio. Euro. Pro Quadratmeter sanken die reinen Instandhaltungskosten von 8,33 Euro auf 6,61 Euro, die addierten Instandhaltungs- und Modernisierungausgaben auf knapp 8 Euro – branchenüblich sind für einen älteren Bestand mindestens 12 Euro. … Was die Zahlen bedeuten, kann man an den Außenfassaden in Wuppertal sehen: Seit etwa drei Jahren lösen sich die Schieferplatten, einzelne sind schon herabgefallen. … „Die Gagfah kündigt die Sanierung jetzt schon seit fast zwei Jahren an, ohne dass etwas passiert ist“, sagt Bruno Wortmann vom Mieterverein Wuppertal. Es eilt ja nicht: Dass die Mieter wegziehen, ist unwahrscheinlich. Nach Angaben der Stadt sind die Hälfte der Bewohner Migranten, mehr als ein Drittel aller Bewohner leben von der Stütze. Für sie zahlt das Arbeitsamt Miete und Nebenkosten. Auch Marlies Bischoff „will auf keinen Fall weg“, einfach, weil sie schon so lange dort wohnt. „Und solange die Mieter nicht anfangen, massenweise auszuziehen“, sagt Experte Kofner, „sitzen die das eben einfach aus“ .

13.3.2010

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